Microfinanzas para vivienda: La Asistencia Técnica Constructiva
Por M.A. Fernando G. Mendoza Nevares
Director de Administración y Finanzas de
Hábitat para la Humanidad México, A.C.
Publicado en el suplemento de Firma Empresarial, en marzo de 2012
¿Cuál es la importancia de la Asistencia Técnica Constructiva en las Microfinanzas para Vivienda?
Uno de los temas más apremiantes y que tienen mayor debate en la actualidad corresponde a la responsabilidad de las Instituciones microfinancieras para brindar esquemas de Asistencia Técnica Constructiva (ATC); ¿es responsabilidad de las Instituciones microfinancieras otorgar este tipo de asistencia?, ¿cuál es la importancia y las ventajas que recibe el cliente cuando toma este servicio?, desde la visión de las instituciones, ¿qué beneficios reciben éstas instituciones cuando proporcionan éste servicio?. El propósito de este escrito es precisamente responder éstas preguntas y comentaré la experiencia y acciones que Hábitat para la Humanidad México, A.C. realiza para incidir a través de las instituciones microfinancieras para brindar ATC.
El Microfinanciamiento para vivienda (MFV) destinado a la población de bajos ingresos se ha posicionado de manera importante durante los últimos años. La demanda existente en los países en desarrollo ha requerido la creación de esquemas crediticios diferenciados que fomenten el acceso a estos productos financieros a la población que no cuenta con servicios de financiamiento y crédito.
Las principales características de los MFV, es que son créditos orientados a la vivienda, no se encuentran respaldados por una garantía hipotecaria y siguen los principios básicos del Microfinanciamiento: montos bajos de préstamo, plazos de pago cortos, garantías alternativas y sobre todo, reconocen la progresividad de la construcción de la vivienda; esta misma se entiende como el uso de los financiamientos para realizar mejoras o ampliaciones en su hogar y en menor medida, para la compra o construcción de viviendas; de la misma manera que las instituciones Microfinancieras ven que los préstamos para microempresas impulsan la generación de ingresos de las familias, los MFV consideran que cada otorgamiento para esta actividad corresponde a un apoyo al ingenio y esfuerzos que realizan las familias de bajos ingresos para mejorar sus condiciones de vida.
De acuerdo con cifras oficiales, el rezago habitacional en México asciende a 9.5 Millones de hogares de los cuales, 600,000 sufren hacinamiento, 3.6 Millones deterioro y 5.3 Millones más presentan desgaste en los materiales. Estas cifras por sí mismas demuestran la existencia de un mercado potencial que las instituciones microfinancieras pueden atender mediante microcréditos para mejora y ampliación de vivienda a través de esquemas de autoproducción; no hay que olvidar que en la actualidad, el 70% de las construcciones y mejoras que se realizan en el país es a través de la modalidad de autoproducción.
Considerando esta demanda, hay posibilidades de que se generen esquemas de préstamo que permitirían atender al 33% de los 26.7 millones de hogares que no tienen seguridad social y que requieren de la edificación de sus viviendas de manera progresiva, y al menos al 15.5% de estos hogares (1.4 Millones) que registran ingresos mensuales que oscilan entre los 3 y los 7 salarios mínimos ($5,684 y $13,264).
Una vez que hemos analizado la importancia de los MFV, ahora corresponde definir por qué es importante brindar ATC a este tipo de financiamientos y cuáles son las ventajas y desventajas que puede presentar una institución cuando brinda o no este tipo de servicio. La prestación de ATC en los programas de MFV para algunas instituciones Microfinancieras sirve para realizar productos crediticios adecuados y que otorguen un valor agregado a sus clientes. Se considera que el acompañamiento a los acreditados durante la ejecución del crédito garantiza la calidad y seguridad de las construcciones y, sobre todo, permite una ejecución del crédito acorde a lo planeado entre la institución financiera y el cliente.
Algunas instituciones Microfinancieras consideran que para evaluar una solicitud de crédito de vivienda, es necesario se realice una vista inicial de un técnico en construcción, mismo que analizará la viabilidad de la solicitud del préstamo con base en las condiciones actuales y futuras de la vivienda, determinándose con ello si el objetivo definido en la solicitud se cumplirá tanto para el cliente como para la institución financiera; tengamos en mente que en los temas constructivos una evaluación técnica inicial brindará mayor confiabilidad al desarrollo del proyecto, ya que se determinará qué tan adecuado es el proyecto, el tipo de materiales necesarios, la mano de obra necesaria y el costo global estimado para realizar la solución.
Una vez que se cuenta con un plan de construcción, se tendrá la justificación necesaria para evaluar el requerimiento de crédito y definir los plazos de pago y monto, esto conforme a los criterios y políticas establecidas por cada entidad crediticia. Si se cumple adecuadamente con esta condición, en el tiempo éste tipo de financiamientos generará en los clientes fidelidad, ya que su respuesta de pago garantizará la obtención de nuevos créditos progresivos que permitirán dar cumplimiento a su proyecto global; hay que tener presente que si la ATC no es una opción para las microfinancieras, entonces los MFV se convierten en créditos al consumo, cuyo propósito declarado es vivienda, pero el destino final quedará indeterminado.
Conforme a la experiencia de Hábitat para la Humanidad México, A.C., la ATC debe ejecutarse en cinco fases claramente definidas. La primera corresponde al contacto inicial. En esta etapa un asesor de crédito de la microfinanciera realiza el acercamiento inicial con el cliente, el propósito es definir el perfil básico del acreditado así como el inventario preliminar de necesidades de mejoramiento de vivienda y las prioridades del acreditado; esta información es primordial para que la institución financiera determine el tipo de asistencia técnica requerida, la capacidad de pago del acreditado y sobre todo, defina el proyecto global que se realizará y como se lo financiará en el tiempo.
La segunda etapa se define por la vista diagnóstica de la vivienda y el desarrollo del plan de mejora. En esta fase el asesor técnico conjuntamente con la familia trabajan en un análisis detallado del “sueño” que tiene la familia para su vivienda, en esta entrevista se detallan los mejoramientos que son necesarios; se revisan las condiciones actuales de la vivienda y la viabilidad de ejecución del proyecto, por último, conjuntamente con la familia se define el orden en que se realizarán estas mejoras.
La tercera etapa corresponde a la presentación del presupuesto y del diseño general constructivo. En esta fase el asesor constructivo presenta al acreditado todos los elementos arquitectónicos, estructurales, eléctricos y sanitarios necesarios para llega al sueño definido por la familia, asimismo se presentan los presupuestos y se detallan de manera clara las tablas de costos en materiales de construcción, así como la definición del costo de mano de obra, gastos indirectos y los imprevistos que garanticen la conclusión adecuada del proyecto.
La penúltima fase es la ejecución del proyecto. En esta etapa se realizarán visitas periódicas para supervisar el avance de la obra, verificando consumo de materiales, calidad de la edificación y sobre todo, la satisfacción del beneficiario.
La quinta y última etapa es la verificación y cierre del proyecto. Aquí se tomarán las fotografías de la mejora realizada, se analiza con la familia el beneficio y satisfacción de la misma y se hace el cierre de obra.
Las fases descritas de manera sucinta, corresponden al modelo que actualmente Hábitat para la Humanidad México, A.C. ejecuta en su operación habitual, así como trabaja en colaboración con algunas microfinancieras, y con parte de un esfuerzo del Centro de Innovación y Finanzas para Vivienda, en donde se cuenta con una metodología claramente definida para el diseño de productos financieros, así como la realización de estudios de mercado y aplicación de asistencia técnica Integral (constructiva y educativa).
Sólo como conclusión de este documento les comparto algunos de los aprendizajes clave que consideramos son trascendentes para brindar un valor agregado en los MFV
- 1.La ATC, corresponde a un servicio de asesoría que no implica responsabilidad para las Microfinancieras.
- 2.El crédito para mejoras de vivienda regularmente se ofrece de manera progresiva.
- 3.Hacer desde un inicio un plan de mejoramiento progresivo de la vivienda estimula la demanda y fomenta el ahorro para la realización de créditos futuros.
- 4.El proceso de la ATC contribuye de manera importante a incrementar la calidad en el servicio y brinda un valor agregado a quien lo recibe.
- 5.En mejoramientos que implican un cambio en la estructura del inmueble, necesariamente se requiere de un profesional en construcción, ya que de no hacerlo así se puede correr un riesgo muy grande en la ejecución del crédito.
- 6.El ofrecer ATC requiere necesariamente de que exista una coordinación muy estrecha entre la parte crediticia y operativa.
- 7.El ahorro que se genera por el uso óptimo de los materiales de construcción, cubre adecuadamente el costo de la asistencia técnica, lo que implica que si se brinda la ATC no se incrementan el valor de la solución.
- 8.Brindar esquemas de ATC pueden ser un valor importante para los clientes, pero es trascendente que si la organización proporciona este servicio disponga necesariamente de un equipo especializado para ejercer esta actividad, en caso contrario, se necesita buscar aliados con experiencia probada en el tema.
Espero que este documento sea de utilidad y quedo a sus órdenes para cualquier comentario al respecto.